Bail de location 2025 - Le guide complet

Le bail de location est le contrat qui formalise la relation entre le bailleur et le locataire. Il définit les droits et obligations de chacune des parties et constitue la base d’une location sereine.

Qu'est-ce qu'un bail de location ?

Le bail de location est un contrat par lequel un propriétaire s’engage à louer un bien immobilier à un locataire pour une durée déterminée. Il doit être établi par écrit, mais il n'est pas obligatoire de l'imprimer.

Il doit obligatoirement être signé par les deux parties, que ce soit par écrit ou électroniquement. Il n'est pas obligatoire que la signature soit faite en présence d'un notaire, mais notez que cela est possible (on parle alors d'acte authentique).

Pour un logement vide, le contrat est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe un cadre légal strict pour protéger les deux parties.

Pour un logement meublé, la loi impose que le logement comporte une liste minimale de meubles et équipements pour être qualifié de meublé. Par exemple, il doit comprendre un lit avec une literie complète, une table, des sièges, des rangements, un éclairage adéquat et, selon la taille du logement, des équipements de cuisine essentiels. Ces obligations visent à garantir que le locataire dispose immédiatement de tout le nécessaire pour vivre dans le logement sans achat supplémentaire.

Quels éléments obligatoires doivent figurer dans le bail ?

Quel que soit le type de bail, certaines informations et annexes sont indispensables :

Les mentions obligatoires

• Identité complète du bailleur et du locataire (noms, adresses, date de prise d'effet du bail, ...)
• Description détaillée du logement (nombre de pièces, équipements, destination, niveau de performance énergétique, ...)
• Identifiant fiscal du logement
• Surface habitable (le locataire peut intenter une action et demander une réduction de loyer en cas d'absence ou de mention erronée)
• Nature et montants des travaux réalisés depuis la dernière mise en location
• Montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de paiement
• Durée du bail et modalités d'augmentation du loyer selon l'IRL
• Montant du dépôt de garantie
• Conditions de résiliation et préavis

Les annexes à joindre au bail

• Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, ...)
• État des lieux d’entrée, pour éviter tout litige lors de la restitution du dépôt de garantie

L'encadrement des loyers en zones tendues

De nombreuses villes pratiquent l'encadrement des loyers en France. Les zones tendues sont des secteurs dans lesquels la tension locative est particulièrement forte.

Comment savoir si mon logement est situé en zone tendue ?

Le gouvernement met à disposition un outil en ligne pour déterminer si votre logement est situé en zone tendue.

Encadrement des loyers et bail de location

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, les baux doivent faire figurer les détails suivants :

• Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
• Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire

Le gouvernement a mis en place des calculateurs pour déterminer les loyers de référence dans chacune des villes :

• Paris
• Pays Basque
• Bordeaux
• Est-Ensemble
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Lyon et Villeurbanne
• Montpellier
• Plaine Commune

Un complément de loyer est autorisé dans les cas où le logement présente des caractéristiques objectives qui le démarquent notablement des autres logements (équipement de confort, vue, proximité de monuments historiques, ...).

Les clauses essentielles pour se protéger en tant que propriétaire

La clause d'indexation du loyer

Cette clause vous permet de réajuster le loyer chaque année en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Précisez le trimestre de référence pour garantir une révision transparente et éviter toute contestation future.

Attention, depuis le 24 août 2022, une restriction importante s'applique : la révision du loyer est interdite en cours de bail pour les logements classés F ou G.

La clause résolutoire

Indispensable, elle permet de résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. On peut notamment citer :

• Non versement du dépôt de garantie (aussi appelée caution)
• Non paiement des loyers ou charges
• Défaut d'assurance habitation

Vous pouvez ajouter d'autres clauses, mais assurez-vous qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses interdites. Parmi elles, on peut notamment citer :

• L'obligation pour le locataire de souscrire une assurance spécifique choisie par vos soins
• La condition imposant le prélèvement automatique pour le paiement du loyer
• L'interdiction d'héberger d'autres personnes que le locataire
• La collecte de pénalités automatiques en cas de retard de paiement

Durée et renouvellement du bail

Pour un bail meublé

La durée du bail meublé est de 1 an (ou 9 mois pour le cas des locataires étudiants), renouvelable automatiquement à la date anniversaire de la signature du bail si aucune des parties ne donne congé.

Pour un bail non meublé

La durée du bail vide est de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale comme une société), renouvelable automatiquement à la date anniversaire de la signature du bail si aucune des parties ne donne congé.

Dépôt de garantie (caution)

Souvent appelée caution, le dépôt de garantie est une somme versée au début de la location et restituée à la sortie du locataire. Elle permet au propriétaire de couvrir les éventuelles dégradations faites par le locataire.

Le montant maximum du dépôt de garantie est limité par la loi Alur à :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location vide
• 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée

À noter que si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie.

Les charges locatives au forfait ou en provision ?

Pour le paiement des charges locatives, deux options s'offrent aux parties :

• La provision mensuelle : c'est une avance payée chaque mois qui peut être révisée en fin d'année
• Le forfait : le montant des charges est fixé à la signature du bail et ne peut pas être révisé

L'étape de régularisation des charges est complexe et nécessite d'être justifiée documents à l'appui. C'est pour cette raison que nous vous recommandons le forfait pour le paiement des charges locatives.

Le propriétaire dispose d'un délai de cinq ans pour procéder à la régularisation des charges locatives, tandis que le locataire bénéficie du même délai pour réclamer l'excédent versé.

L'importance de l'identifiant fiscal

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle obligation majeure s'impose : l'inclusion de l'identifiant fiscal du logement dans le bail. Cet identifiant, composé de 12 chiffres, se trouve dans la rubrique "Biens immobiliers" de votre espace sur le site des impôts.

Cette mesure vise à simplifier les relations entre propriétaires, locataires et administration. Par ailleurs, elle facilite l'identification des logements loués par les services fiscaux et la CAF.

En cas d'absence de cet identifiant, le bail pourrait être considéré comme non conforme, exposant le propriétaire à des complications administratives. Il est donc primordial de l'obtenir avant la signature du contrat.

Comment résilier un bail de location ?

Le propriétaire d'un logement loué ne peut récupérer son bien qu'à la date d'échéance du bail. Seul le non-respect des obligations du locataire (comme l'arrêt des versements du loyer) permet de rompre un bail en cours.

Pour que la résiliation du bail soit légale, vous devez prévenir votre locataire suffisamment à l'avance via une lettre de congé. Le délai de préavis varie en fonction du type de bail :

• Pour un bail meublé, le délai est de 3 mois.
• Pour un bail vide, le délai est de 6 mois.

Peu importe le type de bail, nous vous recommandons de préconiser la lettre recommandée avec accusé de réception qui permet de prouver que le locataire a bien reçu votre préavis. Notez que si la lettre n'est jamais récupérée, le préavis est jugé non-valable. C'est pour cela que nous vous recommandons d'envoyer votre lettre de congé plus tôt que le délai légal.

Retrouvez nos guides pour une résiliation de bail conforme à la loi :

• résiliation d'un bail de location meublée
• résiliation d'un bail de location vide

Mon locataire emménage en cours de mois, comment calculer le premier loyer ?

Il est commun que les locataires débutent leur location en cours de mois. Il existe plusieurs modes de calcul du loyer au prorata, mais nous vous recommandons le plus juste pour les deux parties : le calcul au mois réel.

Ce mode de calcul du loyer au prorata revient à calculer le loyer journalier puis à le multiplier par le nombre de jours restants dans le mois.

Exemple 1 : pour un mois de 31 jours

• Loyer mensuel hors charges : 800 €
• Charges mensuelles : 100 €
• Entrée du locataire : le 14 du mois
• Nombre de jours restants dans le mois : 31 - 14 + 1 = 18 jours (+1 jour car on compte le jour d'entrée dans les lieux)
• Loyer hors charges au prorata : 800 € / 31 jours * 18 jours restants = 464,51 €
• Charges au prorata : 100 € / 31 jours * 18 jours restants = 58,06 €
• Total du loyer au prorata : 464,51 € + 58,06 € = 522,57 €

Exemple 2 : pour un mois de 28 jours

• Loyer mensuel hors charges : 800 €
• Charges mensuelles : 100 €
• Entrée du locataire : le 14 du mois
• Nombre de jours restants dans le mois : 28 - 14 + 1 = 15 jours (+1 jour car on compte le jour d'entrée dans les lieux)
• Loyer hors charges au prorata : 800 € / 28 jours * 15 jours restants = 428,57 €
• Charges au prorata : 100 € / 28 jours * 15 jours restants = 53,57 €
• Total du loyer au prorata : 428,57 € + 53,57 € = 482,14 €