Comment résilier un bail de location vide en tant que propriétaire ?
Un bail de location vide ne peut être résilié par le propriétaire qu'à l'échéance du bail et seulement dans des cas bien précis.
Quels sont les motifs de résiliation d'un bail de location vide par le propriétaire ?
Le propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans trois cas :
- Pour faire du logement sa résidence principale ou celle d'un proche
- Pour vendre le bien sans locataire
- Parce que le locataire n'a pas rempli une de ces obligations définies dans le contrat de location
Récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou celle d'un proche
S'il souhaite faire du logement sa résidence principale ou celle d'un proche, le propriétaire peut mettre fin au bail de location à son échéance.
Un proche est défini comme :
- Un époux, concubin (depuis au moins un an à la date du préavis), ou partenaire de Pacs.
- Un parent, grand-parent, ou arrière-grand-parent
- Un enfant, petit-enfant, ou arrière-petit-enfant de lui ou son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
Vente du logement sans locataire
Dans le cas particulier d'un bail de location vide, la notification du congé pour vente sans locataire a valeur d'offre de vente au locataire. Cela signifie que pendant les deux premiers mois du préavis, le locataire peut se porter acheteur du logement. Il dispose même d'un droit de priorité dans le cas d'une mise en vente de l'immeuble.
Si le locataire accepte l'offre de vente, il dispose de 2 mois (ou de 4 s'il doit emprunter) pour acheter le bien.
Le locataire ne respecte pas une de ses obligations
Les obligations du locataire sont définies dans le bail de location. En général, ce sont payer les loyers dans leur totalité et à date régulière, ne pas causer de troubles du voisinage, ou encore souscrire une assurance habitation.
Si une de ces obligations est bien définie dans le bail de location et n'est pas respectée par le locataire, vous pouvez résilier le bail de location avant son terme.
Le cas des locataires protégés
Un locataire protégé est une personne dont les ressources sont inférieures au plafond réglementaire et se trouvant dans l'une des situations suivantes :
- Elle est âgée de plus de 65 ans
- Elle s'occupe et héberge une personne âgée de plus de 65 ans
- Elle s'occupe d'un enfant atteint d'une maladie grave, en situation de handicap ou victime d'un accident
Dans les deux premiers cas, une proposition de relogement n'est pas obligatoire lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond règlementaire.
Quel est le préavis pour une résiliation du bail de location vide ?
Pour une location vide, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant la date d'échéance du bail.
Comment calculer le préavis ?
La date d'échéance du bail est le point de départ du calcul. Si le préavis est de 3 mois, et que la date d'échéance du bail est le 28 septembre, le préavis commence au 28 juin.
Les weekends et jours fériés sont pris en compte dans le calcul.
À qui doit être adressée la lettre de résiliation ?
La lettre de résiliation du bail de location doit être adressée à tous les co-signataires du bail de location.
N'en oubliez pas, car dans le cas contraire, le locataire oublié peut contester le congé.
Comment envoyer la lettre de préavis ?
Nous vous conseillons fortement d'envoyer la lettre de préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. Notez que le préavis ne commence qu'à partir de la réception effective de la lettre par le locataire. En effet, si le locataire ne reçoit pas la lettre de préavis, ou la reçoit en retard, le congé n'est pas valable.
Pour éviter tout problème, privilégiez une date d'envoi avec de la marge.
Attention, un e-mail n'est pas considéré comme un moyen valide de notification du préavis !
Que doit contenir la lettre de résiliation du bail de location vide ?
Résiliation pour en faire une résidence principale pour le propriétaire ou un proche
Il faut obligatoirement faire figurer les informations suivantes :
- Le motif du congé : "reprise du logement pour l'habiter" ou "reprise du logement pour y loger un proche"
- Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
- Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise
Résiliation pour vente sans locataire
Pour résilier un bail vide en vue de vendre le logement, la lettre de préavis doit obligatoirement contenir :
- Le motif du congé "pour vente"
- Le prix et les conditions de vente du logement
- La description précise du logement et de ses annexes éventuelles
- L'énoncé des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui définissent les conditions d'une offre de vente au locataire
Résiliation pour cause de manquement du locataire
Il suffit d'indiquer le motif.
Un propriétaire peut-il vendre son logement pendant que son locataire l'occupe ?
Oui, et dans ce cas, vous devez seulement transmettre les coordonnées du nouveau propriétaire au locataire.
Notez cependant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le logement si l'immeuble entier est mis en vente.
Peut-on résilier un bail de location vide avant son terme ?
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas résilier un bail de location avant son terme. En effet, un propriétaire ne peut mettre fin à la location qu'à l'échéance du bail (sa date de fin).
Dans le cas d'un bail de location vide, la durée minimale est de 3 ans et peut aller jusqu'à 6 ans, et chaque renouvellement se fait par période de 3 ou 6 ans, ce qui peut vous empêcher de récupérer le logement pendant longtemps. C'est pour cela que la location avec un bail de location meublée peut être plus intéressante si vous pensez avoir besoin de récupérer le logement dans les années à venir.
