Les diagnostics obligatoires pour la location

Lors de la mise en location d'un logement, qu'il soit vide ou meublé, le propriétaire est tenu de fournir plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires au locataire.

À quoi sert un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif de garantir la sécurité et la santé des occupants d'un logement. En 2025, jusqu'à six diagnostics peuvent être requis, selon la nature et l'emplacement du logement. Le propriétaire est tenu de s'assurer de leur validité avant toute nouvelle mise en location.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE informe les locataires sur la consommation énergétique annuelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est opposable au propriétaire, ce qui signifie que le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d'évaluation incorrecte de la performance énergétique du logement.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans, mais attention :

• les diagnostics réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 sont obsolètes.
• ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024.

Le DPE a subi d'importants changements suite à la loi "climat et résilience" en 2021, avec l'interdiction de louer des logements ayant la classe G (appelés "passoires thermiques"). Nous avons dédié un article complet sur le sujet pour vous aider à y voir plus clair.

Le calcul de la surface habitable

La surface habitable doit impérativement figurer dans tout bail de location vide ou meublée à usage de résidence principale (lois Alur de mars 2014 et Macron d'août 2015). Cette surface correspond à la surface au sol du logement, donc les surfaces occupées par les murs, terrasses, cages d'escaliers, etc ne sont pas comptabilisées. La loi Boutin n'oblige cependant pas le propriétaire à fournir de justificatif; sa seule mention dans le bail suffit.

Bien que le propriétaire puisse effectuer lui-même ce calcul, il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. En effet, en cas d'erreur de plus de 5 %, le locataire peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer.

Les diagnostics obligatoires pour certains logements

État de l'installation de gaz et d'électricité

Pour les logements disposant d'une installation de gaz ou d'électricité de plus de 15 ans, ces diagnostics sont obligatoires. Leur validité est de 6 ans.

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements construits avant 1949.

Il évalue la présence de plomb dans les revêtements du logement (par exemple les peintures). Si aucune trace de plomb n'est détectée, le diagnostic est valable indéfiniment. En revanche, si du plomb est trouvé, le diagnostic doit être renouvelé tous les 6 ans.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les logements construits avant 1997, il informe sur la présence ou l'absence d'amiante.

Bien qu'il ne soit pas nécessaire de l'annexer au bail de location, le propriétaire doit le tenir à disposition du locataire sur simple demande. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, le diagnostic est valable de manière illimitée. Dans le cas contraire, un nouveau diagnostic doit être effectué tous les 3 ans.

État des risques et pollutions (ERP)

Le diagnostic ERP est bligatoire pour les logements situés dans des zones à risque définies par arrêté préfectoral, il évalue les dangers naturels, miniers, technologiques, sismiques, ainsi que les risques liés au radon. Il doit avoir été établi depuis moins de 6 mois.

Le gouvernement met à disposition un site internet pour déterminer si un logement est situé en zone à risque.

Nuisances sonores aériennes

Depuis le 1er juin 2020, les propriétaires doivent fournir un document mesurant les nuisances sonores aériennes pour les logements situés à proximité des aérodromes. Contrairement aux autres diagnostics, ce dernier peut être réalisé par le propriétaire lui-même. Il n'existe pas de durée de validité légale pour ce diagnostic, mais il est conseillé de le renouveler pour chaque nouveau contrat de location.

Comment fournir les diagnostics au locataire?

Les diagnostics doivent être annexés au bail lors de la signature du contrat de location. Ils peuvent être fournis sous format papier ou numérique.

Ils ne sont pas à actualiser en cours de bail, sauf en cas de reconduction tacite et à la demande du locataire pour le DPE, si celui-ci devient obsolète.

Tableau des durées de validité des diagnostics

Voici la liste des durées de validité des diagnostics immobiliers pour la location :

Le DPE est-il obligatoire pour une copropriété ?

Depuis l'adoption de la loi "Climat et Résilience" d'août 2021, le DPE devient progressivement obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective.

Ainsi, les jalons de son déploiement sont les suivants :

• Depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles détenus par un seul propriétaire et pour les copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
• À partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots