État des lieux 2025 - Le guide complet

L'état des lieux est un document qui permet de protéger propriétaire et locataire en s'accordant sur l'état de tous les éléments du logement.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

C'est un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements au moment de l'entrée et la sortie du locataire. Il doit obligatoirement être annexé au bail de location, que ce soit pour une location meublée ou vide. Cette obligation permet de protéger propriétaire et locataire qui s'accordent en comparant l'état du logement et de ses équipements entre l'entrée et la sortie du locataire.

Comment réaliser un état des lieux ?

Qui peut réaliser l'état des lieux ?

En tant que propriétaire, nous vous recommandons de le réaliser vous-même. Cela permet de faire plus ample connaissance avec votre locataire et de développer la relation de confiance.

Mais si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas le faire vous-même, vous pouvez faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier ou un notaire. Il est également possible de le faire réaliser par un proche. Dans les deux cas, il faudra annexer à l'état des lieux une lettre de procuration qui devra contenir une copie de la pièce d'identité de la personne qui réalise l'état des lieux.

Quand réaliser l'état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée doit impérativement être réalisé avant l'entrée du locataire dans le logement. Il est courant de le réaliser au moment de la remise des clés.

L'état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés du logement. Aucune affaire du locataire ne doit rester dans le logement.

Que doit contenir un état des lieux ?

Il est obligatoire d'y retrouver les éléments suivants :

• Le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie)
• La date du jour
• L'adresse du logement
• Le nom du propriétaire et du locataire
• Pour un état des lieux de sortie, la nouvelle adresse du locataire
• L'adresse du domicile du propriétaire ou celle du siège social de son représentant
• Si les charges sont payées au réel, le relevé des compteurs individuels d'eau, d'électricité ou de gaz
• La liste des clés ou moyens d'accès au logement
• La signature du propriétaire et du locataire
• La description précise de l'état de chaque pièce et équipement

Bien que cela puisse paraître fastidieux, soyez très rigoureux en prenant des notes précises. Par exemple, préférez "rayure de 4cm sur la gauche du plan de travail" à "plan de travail abîmé".

Pour chaque pièce, prévoyez de constater l'état de tout ce qui la compose, du sol au plafond (et donc les plinthes, les murs, les abats-jours...). Ouvrez les fenêtres, les robinets, les placards, et actionnez tous les interrupteurs. Pour chaque élément, prévoyez de noter son état :

• très bon état
• bon état
• état moyen
• mauvais état
• hors service
• non vérifié

Vous pouvez joindre des photos à l'état des lieux.

Sur quel support rédiger l'état des lieux ?

L'état des lieux doit être rédigé sur un document écrit, au format papier ou numérique.

Comment transmettre l'état des lieux au locataire ?

Vous pouvez le remettre au locataire en main propre ou par voie électronique.

Peut-on modifier un état des lieux après sa signature ?

Le locataire peut demander au propriétaire de modifier l'état des lieux après sa signature, mais les délais sont encadrés :

• 10 jours(week-ends et jours fériés inclus) pour tout élément du logement
• 1 mois après le début de la période de chauffe pour les éléments de chauffage

Si le locataire demande une modification de l'état des lieux dans les délais mentionnés et que le propriétaire la refuse, le locataire peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation.

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, et il doit être annexé au bail de location.

Si aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'est réalisé, le logement est considéré comme ayant été remis en bon état.

Combien coûte un état des lieux ?

S'il est réalisé par le locataire et le propriétaire

Il est gratuit.

S'il est réalisé par un tiers

Si l'état des lieux est réalisé par un tiers (comme un agent immobilier) :

• Pour un état des lieux d'entrée, les frais sont à partager équitablement entre le locataire et le propriétaire. Le montant payé par chacune des parties ne peut pas dépasser 3€/m2.
• Pour un état des lieux de sortie, les frais sont entièrement à la charge du propriétaire.

Comment faire la différence entre la vétusté et une dégradation ?

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. En d'autres termes, c'est l'usure normale et attendue d'un logement qui sert d'habitation principale à un locataire.

Usure normale

Une peinture dont la couleur est passée, ou un parquet usé, sont considérés comme de l'usure naturelle. De fait, le propriétaire ne pourra pas garder une partie du dépôt de garantie pour procéder aux réparations.

Dégradation

En revanche, un trou dans la moquette ou une peinture jaunie par la fumée de cigarette sont des dégradations dues à la négligence du locataire, et le propriétaire peut garder une partie de la caution pour les réparations.

Si le locataire a réalisé des travaux sans demander l'accord du bailleur, les travaux de remise en état sont à sa charge.

Grille de vétusté

Depuis juin 2016, le locataire et propriétaire peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté. Elle définit "au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".

Que faire si le locataire ne souhaite pas se rendre à l'état des lieux de sortie ?

On parle dans ce cas d'un état des lieux litigieux, ou constat locatif. Il faut faire appel à un commissaire de justice qui se chargera de convier chaque partie à l'état des lieux au moins 7 jours à l'avance.

Les frais sont réglementés et sont à partager équitablement entre le locataire et le propriétaire :

• Logement de moins de 50m2 : 162,16€
• Logement de 50m2 à 150m2: 184,08€
• Logement de plus de 150m2: 261,46€

Même si le propriétaire ou le locataire est absent, le commissaire de justice établit un rapport qui ne peut pas être contesté.

Mon locataire et moi ne sommes pas d'accord sur l'état du logement, que faire ?

S'il est impossible de trouver un accord à l'amiable lors de l'état des lieux de sortie, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C'est un organisme qui aide gratuitement propriétaires et locataires dans la gestion de leur litige. Notez qu'il n'est pas possible de saisir la CDC pour des contentieux portant sur des baux mobilités.

Quand et comment restituer le dépôt de garantie ?

Le logement est rendu en bon état

Dans le cas où le logement est rendu en bon état, le propriétaire doit rendre l'intégralité du dépôt de garantie sous 1 mois.

Le logement n'est pas rendu en bon état

Dans le cas où le logement a subi des dégradations dues à la négligence ou défaut d'entretien du locataire, le propriétaire peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Il dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie diminué des frais engagés pour la réparation. Il doit pouvoir justifier de toutes les dépenses à l'aide de factures. Si les dépenses sont supérieures au dépôt de garantie, le propriétaire peut conserver l'intégralité, et demander au locataire de payer la différence.

Si le propriétaire réalise lui-même les travaux de réparation, il ne peut pas facturer son temps. Il peut cependant facturer l'achat de matériel (pots de peinture, bâches, ...).

Le logement fait partie d'une copropriété

Si les charges sont payées au réel et que le locataire quitte le logement avant l'arrêté des comptes de charges de copropriété, le propriétaire peut conserver 20% du dépôt de garantie. Une fois l'arrêté des comptes approuvé en assemblée générale des copropriétaires, il dispose d'un mois pour restituer le reste du dépôt de garantie.

Ne pas rendre le dépôt de garantie

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, il risque de devoir payer son montant majoré de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard.