Comment éviter les loyers impayés ?

Bien que les impayés ne concernent qu'entre 1 et 3 % des locations (selon un rapport de l'Assemblée Nationale), ils représentent l'une des plus grandes craintes des propriétaires. Avec une législation souvent perçue comme protégeant davantage les locataires, il est compréhensible que les bailleurs cherchent à tout prix à s'en prémunir. Dans cet article, nous vous présentons des moyens pratiques pour choisir vos locataires et réduire significativement les risques d'impayés.

Comment évaluer la situation professionnelle des locataires ?

Pour réduire les risques d'impayés, il est recommandé de prêter attention à plusieurs critères.

Le taux d'effort doit être inférieur à 30%

Le taux d'effort est le ratio entre le loyer et les revenus. Il est recommandé d'être inférieur à 30%. Par exemple: pour un loyer de 1000€ et un salaire de 2900€, le taux d'effort est de 1000/2900 soit environ 34%.

Choisir des locataires avec un ratio inférieur à 30% permet de s'assurer qu'après avoir payé leur loyer, ils disposent d'encore suffisamment d'argent pour régler les dépenses de la vie courante (courses, électricité, essence, ...).

Vérifier le contrat de travail

Un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d'essai est validée permet de s'assurer d'une plus grande stabilité professionnelle. En tant que bailleur, vous êtes en droit de demander une copie du contrat de travail ou de stage, ou encore une attestation de l'employeur dans laquelle figure la date d'entrée et la rémunération (retrouvez la liste des documents que vous pouvez demander).

Vérifier l'entreprise et le secteur d'activité

Un métier recherché dans un secteur d'activité en plein essor constitue une garantie solide que le locataire continuera à avoir du travail, même s'il venait à être licencié.

Comme vous êtes en droit de demander le contrat de travail, vous pouvez rechercher des informations sur l'employeur pour vous faire une idée de sa solidité financière. Vous pouvez rechercher le nom de l'entreprise sur Google pour obtenir une myriade d'informations (nouveaux contrats signés, levées de fonds, ...).

Toutes ces recommandations s'appliquent également aux garants physiques de vos locataires.

Comment repérer les faux dossiers de location ?

Selon les sources, le taux de faux dossiers serait compris entre 10 et 67 %. Avec un marché locatif toujours plus tendu, il est probable que ce phénomène continue, voire s'accentue.

Dossierfacile est un service gratuit de l'État qui permet de vérifier la validité d'un dossier de candidature. Sous 48 heures, vous pouvez obtenir une confirmation de l'exactitude des pièces fournies (fiches de paie, justificatifs de domicile, ...). Les locataires peuvent vous transmettre un lien vers leur dossier déjà validé, ou vous pouvez créer un compte bailleur gratuitement et les inviter à y déposer leurs pièces justificatives.

En garantissant la cohérence de la situation financière des candidats grâce à des recoupements de données, ce service gratuit est un excellent moyen d'écarter les dossiers douteux.

Quel garant demander ?

Le garant est la personne qui prendra en charge le versement des loyers en cas de défaut du locataire ou le paiement des réparations en cas de dégradations qu'il aurait causées. Il en existe 4 types.

Une personne physique

Souvent un parent ou un ami, la personne physique est le garant le plus fréquent. Il est notamment essentiel pour les étudiants qui ont de faibles revenus de stage par exemple.

Il faut veiller à appliquer les mêmes vérifications que pour le locataire. Préférez un garant physique propriétaire de son bien pour éviter que le remboursement du loyer ne soit trop lourd en cas de défaut de votre locataire.

Un organisme de garantie

Le plus connu est la garantie Visale, qui est rattaché à l'Action Logement, un service de l'État. Gratuite tant pour le locataire que pour le bailleur, elle a pour but de faciliter l'accès à un logement pour les jeunes actifs, étrangers ou précaires. Important : le dossier doit être validé par l'organisme avant la signature du bail.

Une personne morale

C'est une entreprise. L'employeur du locataire peut se porter garant.

Un organisme de garantie privé

Aussi appelé "GLI inversée". Dans ce cas, ce sont les locataires qui payent l'organisme pour qu'il devienne garant pour eux. La plupart du temps, ce sont des locataires qui n'ont pas de garants physiques en France et qui ne sont plus éligibles à Visale (trop âgés ou ayant de trop hauts revenus).

Souscrire une garantie loyer impayé (GLI)

Comme nous le présentions dans notre article sur les assurances essentielles pour la location, la garantie loyer impayé permet au bailleur de continuer à percevoir les loyers même quand le locataire fait défaut. Toutefois, l'assureur doit valider le dossier du locataire au préalable, ce qui peut limiter votre liberté de choix.

Il est fréquent que les bailleurs souscrivent une GLI uniquement pour la première année de location, puis l'arrêtent par la suite.

Note importante : suite à la loi Boutin (article 55 de la loi 2009-323 du 25 mars 2009), vous ne pouvez pas cumuler garant et GLI.

Faire connaissance avec les locataires

Échanger avec les candidats reste un excellent moyen de juger la future relation avec vos locataires. C'est certes chronophage, mais cela permet de détecter des signaux faibles lors des différents échanges (emails, appels, lors de la visite).

L'objectif est de discuter de leur projet et de comprendre leur caractère: Se projettent-ils dans l'appartement? Combien de temps souhaitent-ils y rester? Est-ce un coup de coeur? Seront-ils respectueux des lieux?

Il est parfois difficile de mettre le doigt sur les raisons de choisir telle locataire plutôt que tel autre, mais la phrase "C'était une question de feeling" revient le plus souvent.

En effet, un haut salaire ne fait pas tout. Un utilisateur de Mova en a eu la mauvaise expérience lors de sa première location. Son locataire gagnait plus de 7000€ par mois et travaillait pour un grand groupe. Au moment de l'état des lieux de sortie, il a découvert que le locataire avait fumé les fenêtres fermées. Les murs étaient jaunis et l'appartement empestait le tabac froid...

Tous ces moyens ne permettront pas d'éviter les impayés dans 100% des cas, mais ils constitueront un rempart solide.