Comment choisir son locataire ?
Pour bien choisir son locataire, il existe un ensemble de critères objectifs et subjectifs. Le dossier de location permet d'évaluer le sérieux et la solidité d'une candidature, tandis que les échanges initiaux et la rencontre lors de la visite servent à poser les bases de la future relation de confiance avec votre locataire.
Repérez les signaux faibles
Le premier contact, qu'il soit par mail ou téléphone, est un excellent moyen de juger d'un locataire. Son ton est-il respectueux ? Ses propos sont-ils clairs ? Son projet est-il cohérent avec le vôtre ? Durant cette phase, prêtez attention à votre ressenti et intuition.
Cependant, prenez garde à ne pas juger de la même manière les francophones et les étrangers sur leur niveau de français : leur maîtrise de la langue n'est pas toujours parfaite et les juger sur ce critère ne serait pas juste et relèverait de la discrimination. En effet, rejeter un potentiel locataire à cause de son origine, genre, et de nombreux autres critères discriminatoires est interdit par la loi.
Quels justificatifs demander à mon locataire ?
En tant que bailleur, vous êtes en droit de demander des justificatifs pour évaluer un dossier de location. Pour chaque document, le locataire peut fournir des photocopies, mais vous pouvez demander la présentation des originaux. Dans le cas de documents étrangers, il est possible de demander des traductions en français, avec des montants en euros.
Les documents du dossier de location sont les suivants :
- Justificatif d'identité (une pièce d'identité en cours de validité, titre de séjour pour les étrangers, ...)
- Justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer, attestation sur l'honneur d'hébergement, dernier avis de taxe foncière, ...)
- Justificatif de situation professionnelle (contrat de travail ou de stage, carte d'étudiant ou certificat de scolarité en cours, ...)
- Justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, justificatif de versement des indemnités de stage, avis d'attribution de bourse, ...)
Vous pouvez retrouver la liste complète des justificatifs autorisés sur le site du gouvernement.
Enfin, notez qu'il est normal que les locataires fournissent des documents filigranés pour se protéger des usurpations d'identité.
Comment éviter les faux dossiers ?
Compte tenu de la très forte tension locative, de plus en plus de locataires ont recours à la falsification de leurs justificatifs. Selon les sources, le taux de faux dossiers serait entre 10% et 67%.
Face à ce fléau, il existe un service gratuit de l'État qui se charge de certifier les justificatifs des locataires pour vous. Dossierfacile permet aux bailleurs de créer un espace où les locataires peuvent deposer leur dossier de location. Les dossiers sont vérifiés par des agents de l'État et des systèmes automatisés sous 48 heures. En bonus, ce sont les agents qui demandent directement aux candidats de nouveaux justificatifs en cas de problème !
Compte tenu du nombre de faux dossiers en circulation, Dossierfacile est un allié indispensable pour choisir son locataire.
Comment évaluer la solidité d'un dossier de location ?
Il existe trois critères principaux pour évaluer un dossier de location : le taux d'effort, la situation professionnelle et le garant.
Le taux d'effort pour évaluer le poids du loyer sur les revenus
Il désigne la proportion que représente le loyer (charges comprises) par rapport aux revenus du locataire. Le taux d'effort est très important car il permet de s'assurer qu'après avoir versé son loyer, il lui reste suffisamment d'argent pour couvrir ses dépenses courantes (alimentation, électricité, essence, ...).
Pour calculer le taux d'effort, utilisez la formule suivante :
Taux d'effort = [Loyer mensuel charges comprises] / [Revenu net mensuel] x 100
Les agences immobilières et banques utilisent un taux d'effort maximum de 33%, et nous vous recommandons d'utiliser le même. Ainsi, pour un loyer charges comprises de 1000 € et un revenu net mensuel de 2400 €, on obtient :
1000 / 2400 * 100 = 41,6%, ce qui est largement au-dessus des 33%. Dans ce cas, vous devriez envisager une autre candidature.
La situation professionnelle
Le but est d'évaluer si le métier qu'occupe le locataire lui permet de vous verser le loyer chaque mois. Le Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d'essai est validée est un gage de stabilité. Pour savoir si la période d'essai d'un CDI est validée, vous pouvez demander une attestation de son employeur sur laquelle figurent la date d'entrée, la rémunération, et si la période d'essai est validée.
Il est également intéressant de s'intéresser au métier du locataire. Est-ce un métier recherché? Son secteur d'activité est-il en essor? Cela permet de s'assurer qu'en cas de licenciement, il pourrait retrouver un métier rapidement.
Le garant pour sécuriser un dossier plus faible
Le garant est la personne qui s'engage à régler les loyers impayés du locataire ou à couvrir les frais de réparations en cas de dégradations. Il en existe 4 catégories : la personne physique, la personne morale (entreprise), l'organisme de garantie (comme Visale), et l'organisme de garantie privé.
Nous vous recommandons de privilégier la garantie Visale quand cela est possible, car c'est un dispositif gratuit de l'Etat. Cependant, des critères d'âge et de revenus ne permettent pas toujours d'y souscrire. Dans ce cas, le garant physique est recommandé.
Le garant comme personne physique est généralement un parent ou ami du locataire. Dans tous les cas, il faut vous assurer qu'il dispose de solides ressources financières pour payer son loyer (ou mensualité d'emprunt) et celui de votre locataire. Vous pouvez donc demander les mêmes documents justificatifs qu'au locataire.
Rencontrez votre futur locataire pendant la visite
La visite est le meilleur moment pour faire connaissance avec votre futur locataire. Cela vous permet de confirmer vos premières impressions après les échanges initiaux.
Vous pouvez assez facilement juger de l'engouement que suscite votre bien aux questions posées par les candidats. Posent-ils des questions? Se projettent-ils? Vous semblent-ils enthousiastes? Regardent-ils en détail?
Si vous en avez le temps, n'hésitez pas à leur poser des questions pour faire plus ample connaissance. L'objectif est de nouer une relation de confiance pour plusieurs années. Choisir son locataire relève de critères objectifs, mais c'est également une question de feeling !
